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2022 年分版块业绩回顾：1）产业园类REITs 在2022 年Q2-Q4 均实行了不同程度的租金减免政策，在疫情及租金减免的双重影响下，部分产业园项目出现了续租压力，业绩表现不及预期。2）仓储物流类REITs 受疫情影响最小，出租率较好，表现稳健，红土盐田港表现超预期。3）保租房类RIETs 上市时间较短，租金与出租率较招募说明书中预期变化不大，底层资产位于北京、上海、深圳、厦门，区域位置较好。4）高速公路REITs 受疫情影响最严重，车流量受到冲击，整体板块经营表现不佳。5）生态环保类REITs 底层为污水处理和厨余垃圾处理项目，受季节性影响较大，疫情主要通过限制生产活动影响经营表现，三季度表现良好，四季度表现有所下滑。6）能源类REITs，鹏华深圳能源REIT 项目全年售电收入超募集预测，表现较好。

可供分配金额及现金分派率表现：22 年REITs 累计可供分派比率基本超过4%，特许经营权类公募REITs 累计可供派息比率较高。生态环保类REITs和清洁能源类REITs 表现最好，达到预期水平。其次为交通运输REITs 板块，但2022 年实际现金分派率均未达到预测水平，其中华夏中国交建REIT现金分派率最低。保租房REITs 成立时间较短，实际现金分派率较低。

2022 年至今二级市场表现：1）估值震荡调整，各版块涨跌幅分化。从首批公募REITs 市值来看，9 只公募REITs 市值曾在2022 年2 月迎来最高点，溢价风险较高，后估值不断消化，震荡调整。2）保险机构投资者占比提升，整体换手率下降。22 年大部分公募REITs 的投资者集中度有所提高，保险占比提升较明显，持仓靠前的机构投资者或以长期配置需求为主。今年各板块公募REITs 换手率均有所下滑。

2023 年扩容在即，公募REITs 或进入快速发展期。2023 年3 月，证监会、发改委两部门同时针对公募REITs 市场发文，将消费基础设施纳入REITs试点范围，拓宽试点资产类型，完善相关业务规则，充分体现出REITs 在盘活存量资产中的重要意义。关注扩容中的投资机会。存量产品选择上，可结合资金久期、收益率要求，选择估值水平与分红率相匹配的REITs 产品。目前REITs 市场打新热度仍在，建议关注能源、新基建、包括消费类REITs 等领域的打新机会，同时首批扩募落地在即，持续关注仓储物流、产业园类扩募导致整体资产估值变动带来的投资机会。

风险提示：政策超预期变动、经济基本面修复不及预期对各板块经营产生影响。